商業地產投資周期比較大，回報周期比較長。如果投資決策沒有系統思考，戰略引領，系統管理，不能做到工作前置，計劃先行，全過程管理，最后結果至上項目就很難成功。
中糧集團是1949年與新中國共同誕生的國有企業，主要經營糧油食品方面，從田間到餐桌，全產業鏈的糧油食品企業。中糧置地是中糧生活方面的延伸，主要的品牌是大悅城。香港還有中糧地產，以發展住宅為主。去年底在香港置地控股成功上市。
一個聚焦在住宅，一個聚焦在商業。中糧集團主要研究中國的商業市場，從消費者的角度出發以后，還是抓住年輕中產階級群體，18-35歲新興的中產階級作為主力市場，抓住了主要的定位，年輕、時尚、潮流、品位作為主要特征。不是對所有客戶都關注，因為你要做的工作是做好聚焦的細分市場。
商業綜合體發展一定要考慮到投資和回報與品牌。商業地產投資周期比較大，回報周期比較長。如果投資決策沒有系統思考，戰略引領，系統管理，不能做到工作前置，計劃先行，全過程管理，最后結果至上項目就很難成功。選址之前要先有定位，根據客群需求從選址到產品都要有戰略。再加上商戶落位之后整個購物中心能否運營好，業務能否提高等環節需要持續優化。
選址過程中，如果城市選的時機不對，或者城市目前競爭格局很激烈，糊里糊涂進入，往往容易被某些小東西影響大決策，所以城市發展潛力、商業零售業的發展潛力、人均可支配的消費能力、行業的競爭格局都要考慮。
從商圈選擇來看，一般一線城市核心區最好，依次是次級商圈，城市的副中心，軌道交通方便的地區。二線城市盡量要在比較核心的商圈。每一家企業的理解不同，在地塊方面還要進行精細化的測算。對租金的回報、對這個區域的人流、政府未來會對這個區域進行怎樣的規劃，也要對城市發展的格局進行系統的研究。
在財務戰略方面，選址要在地塊獲取之前進行精細化財務模型的測算，要有一套模型。如果有一線商圈很好的位置，只要地價不太貴，區域與對未來商業模式的定位匹配，溢價能力就會很高，回報就不需要擔心。
產品戰略方向，商業是指導性的規劃，商業得作為先導，設計一定和產品、戰略定位相吻合并進行前瞻性商業定位。產品要貫穿主線，以客戶為導向與設計原則。招商運營管理中，商戶定位要有組合理念，招商要定準，組合要模塊化，始終圍繞消費者?？Х瑞^、書店承租能力低，但有時就需要舍棄小利益，賺來大利益。
運營和推廣層面，精細化的管理和服務非常重要，商業地產不是建完了把商戶招來就完了，購物中心管理的真正挑戰在后面，包括細化的管理、樓層的管理，要服務好客戶，使業績穩定提高。大數據戰略也非常重要。商戶是商業地產的延伸，通過數據追蹤、管理延伸下去，把商戶作為購物中心自己的一部分。 品牌的管理方面，模式是否可復制，無論是品牌還是商業組合，本身的特制，品牌能不能準確的表達、傳播，包括員工的服務要能讓消費者感受到。
體驗戰略方面，體驗不斷地創新模式是我們服務好客戶持續發展的重要環節。包括建筑動線安排、品牌體驗、業態的組合、服務體驗。最后是團隊，戰略落地很重要的就是團隊，除了總部要有團隊，各個項目也要有團隊，從招商、推廣到運營形成一個系統，讓發展得到支持。
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