投資有風險，跨界需謹慎。
“息影”進入地產圈的李亞鵬，被現實重重擊垮。
近日，北京市朝陽區人民法院判決知名藝人李亞鵬、及其哥哥李亞煒向北京泰和友聯投資有限公司（下稱“泰和友聯”）支付4000萬元及利息。該案起源于李亞鵬曾參與投資的麗江雪山藝術小鎮。
法院判決的兩天后，事件再度發酵，一段“李亞鵬下跪求饒”音頻在網絡傳播。
“基本上是停滯的狀態，我們已經無路可走了”“需要怎樣我都可以，需要我跪下、趴下都可以”。在這段錄音中，李亞鵬語氣誠懇低下，話里行間透露“求饒”意味，甚至親口說出“下跪”等詞。
錄音曝光后，李亞鵬相關代理人澄清公開音頻為“惡意剪輯、斷章取義”，并表示李亞鵬與泰和友聯的商事糾紛案仍處于司法程序中，近期判決并非生效判決。
2012年，李亞鵬以1.63億元拿下麗江束河街道一宗約408畝地塊。一年后，宣布將該地塊規劃為集酒店、別墅、書院、藝術中心為一體的雪山藝術小鎮項目，李亞鵬公開透露將以總投資35億元打造。
彼時，還是“地產新人”的李亞鵬直言“不以盈利為目的，只不過為了尋找人生價值方向”。
開局頗具理想化，結局卻令人唏噓。
被寄予厚望的雪山藝術小鎮項目，即便獲得李亞鵬圈內好友楊坤、趙薇等人真金白銀的支持，依舊撐不起投入與經營之間的巨大落差。2015年4月，李亞鵬將雪山藝術小鎮項目51%的股權轉讓給陽光100，套出1.93億元“回血”。
事后，李亞鵬曾在一次地產論壇中直言，“買過房子不等于能造房”。但在雪山小鎮上摔了跟頭的李亞鵬，依然義無反顧地投入地產事業。
2017年12月，李亞鵬提出“中國文谷”品牌概念，設想從品牌輸出構建文化商業生態圈，做地產文化配套的運營商，并攜手金科地產，將首個中國文谷項目落地鄭州；2019年10月，李亞鵬又以7.8億元拍下贛州總面積約330.6畝的4宗土地，用于建設贛州中國文谷項目。
如今，鄭州中國文谷項目未在規定時間內完成施工并投入運營，未再有宣傳動作；而計劃投資61億元的贛州中國文谷項目，也在股權漸漸稀釋中前途未卜。
事實上，一開始李亞鵬投入的就不是純粹的地產開發，不管是麗江雪山藝術小鎮還是有關中國文谷的品牌輸出和建設，構想文化與藝術、休閑融合的商業模式，更多屬于文旅地產領域。
相較于傳統房地產企業而言，文旅地產不亞于是難啃的“骨頭”。一直以來，由于前期資金投入大、回報周期長，文旅行業呈現“721”規律，即70%虧損，20%勉維持，10%才盈利。
譬如，頻頻大手筆布局文旅地產的某TOP5房企，2020年文旅收入占比總營收不到2%。但也有深耕出規模的，文旅地產行業龍頭華僑城，2019年文旅收入已首超地產業務。
看長遠謀發展，文旅地產固然是塊“大蛋糕”，但想要“分羹”卻不易。面對“中小企業玩不轉，大企業等成功”的文旅地產現狀，只能對懷有“文化烏托邦”理想的李亞鵬說一聲，“投資有風險，跨界需謹慎。”
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