虎年伊始，萬科董事會主席郁亮又為地產圈拉響警報。
這一次，郁亮將當下房地產行業所處的時代定義為“黑鐵時代”，提出2022年是萬科“破釜沉舟、背水一戰”的一年：要么死、要么活，沒有中間狀態。
這番言論背后，是源于房地產行業持續近1年之久的寒流。如今，房地產已經籠罩在一種悲觀、脆弱的情緒中，股市、債市風聲鶴唳。不可否認，2022年的房地產市場已經發生了質的變化。
不過，在一片唱衰言論中，政策暖風近來頻頻吹向房地產，信貸方面也迎來久違的窗口期。“冷”“熱”交替之下，2022年的房地產又將走向何方？
房企扎堆”搶收” 折扣力度超以往
今年以來，個人住房貸款放款提速、利率下調，回暖跡象明顯，同時房地產企業融資環境有所改善。
據央行最新公布的數據顯示，1月人民幣貸款新增3.98萬億元，單月數據創歷史新高，信貸方面迎來“開門紅”。其中，中長期貸款新增2.1萬億元。
中信證券指出，基建回暖配合涉房貸款放松，信貸窗口料將逐步打開。但這個窗口期時間短暫，其認為一季度將是全年信貸投放的高點，當前債市進入牛尾行情，需警惕一季度末數據回暖后開啟調整。
而在上海中原物業顧問有限公司首席市場分析師盧文曦看來，當前救市政策是暖風、市場情緒也偏暖，這個時間窗口期內通過以價換量的方式“回血”是可行的。“預計房企接下來會在營銷動作上有積極的舉措。”
實際上，不少房企已經開始了”搶收”動作。2月14日，金科陜西官微宣布，西安金科博翠天宸項目0 元搶購特價車位購買資格；咸陽金科集美嘉悅項目日供 13.3 元起搶好位；安康金科集
美郡項目首付6萬元起，購房即送 10平方米。同日，龍湖東北三城聯合推出優惠活動，項目折扣力度在9.3折至9.9折之間。
據不完全統計，打折促銷的這份名單上目前已經包含了龍湖、融創、萬科、旭輝、保利、金地、榮盛發展、碧桂園、富力、華潤、中海、雅居樂、越秀、金科等在內的10余家大型房企。
例如，金茂北京國際社區新春特惠房源限時立減2萬；雅居樂天際715折扣力度近5折；中海寰宇視界在“一口價”特惠房源的基礎上，若老業主推薦新客成交，則可獲5年物業費，新客也可獲得總房款（特惠房源除外）一定減幅等福利。
貝殼研究院首席分析師許小樂告訴財經網，當前房企償債壓力較大，預計2022年房企到期債務約9603億元。房企對于銷售回款的需求較高，住房信貸環境改善后，有利于購房需求入市，償債壓力較大的房企會采取促銷策略，折扣的力度會超過往年。
二手房交易量有望翻兩番
盡管開發商祭出真金白銀式促銷法，但消費者尚并未表現出強烈的購買意愿。
往年的返鄉置業高峰期春節假期，今年的表現就十分低迷。據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2022年春節假期期間，重點15城新房成交959套，創近五年新低，同比去年下跌42.1%。同期，中指監測數據也顯示，重點監測城市新建商品住宅成交面積較去年春節相比下降51%。
對于造成這一現象的原因，IPG中國首席經濟學家柏文喜解釋稱，是因為現在市場行情很低迷，消費者信心不足，會擔心爛尾、質量不達標等問題，所以在房價下降壓力較大的情況下，消費者交易心理會向準現房、現房和二手房傾斜。“二手房的成交比例預計今年會顯著上升。”
與此同時，景暉智庫首席經濟學家胡景暉認為，另一個二手房交易的引爆點正在走來，那就是房地產稅的開征。今年，房地產稅會在國內部分城市落地，大概率會針對多套持有、大面積持有的業主征收，其后果無疑會增加出售及出租的房源。
胡景暉強調，在不增加整體稅負的大原則下，持有環節加稅的同時，交易環節應該會相應地減稅。“房源增加，客源增加，交易環節減稅，二手房交易量將大幅增加。”
他以北京為例指出，北京近年平均每年二手房交易量在16-17萬套，相對于1000萬套的存量池，換手率不過1.6%-1.7%，而美國每年的存量房換手率在7%左右，也就是說，房地產稅一旦開征，二手房交易量很有可能會翻兩番。
從數據來看，目前二手房交易量已經出現回暖態勢。貝殼研究院數據顯示，北京熱門區域的二手房成交量自2021年11月起在逐月增加，相應的房源帶看量也在提升。
中原地產研究中心統計數據顯示，北京去年10月、11月、12月二手房成交量分別為9340套、11851套、14265套。今年1月以來，北京二手房成交量保持恢復性增長。據證券日報報道，1月1日至1月23日，北京鏈家二手房日均成交量較去年12月份日均水平增長約5%。
資產轉讓潮仍將持續
盡管市場信貸有所寬松，但并不是所有企業都能抓住這一窗口期。對于暴雷房企而言，融資渠道被堵死，消費者、投資者對其喪失信心，即使是政策窗口期，也很難改變自身境地，仍然更多只得依靠轉讓資產“回血”。
正如花樣年總裁潘軍在萬字言書中所言：“集團現在“回血”的機能沒有了，融資的機能也沒有，只能靠變賣點資產。“
而2022年開年，多家房企也已經加入到出售旗下資產來補充現金流的大軍之中。據不完全統計，恒大、世茂、中南、禹洲、雅居樂、花樣年、藍光發展等房企，均已將部分資產進行轉讓。
盧文曦表示，房企目前還不愿意放太多資產出來，因為現在市場價格很低，但企業更希望通過銷售端回血，而不愿意大幅度打折促銷資產。但再過一個季度到兩個季度，企業意識到實在沒辦法“回血”了，就會加快變賣資產的步伐，資產轉讓潮還將持續。那個時候價格就只能是“任人宰割”了，買方擁有更多話語權，預計地方城投、國企央企以及萬科、龍湖等手有充?，F金流的民企會來抄底。
盡管這些手頭資金充裕的同行就像等待捕獵的殺手，企圖殺狠價接下有“血”可圖的項目，但在柏文喜看來，非常廉價的轉讓資產大概率不會實現，因為如果大面積、大幅度廉價處置資產，本已負債率高企、現金流不暢的企業就會出現資不抵債式的普遍性直接破產，所以房企資產處置的折扣力度不會太大。“一般抵押貸款在4-7折，轉讓資產是為了換錢，所以折扣力度不會高于抵押率。”
如今，已有房企明確不賤賣資產。大年初六，恒大集團董事局主席許家印召開2022年新年開工動員會。會上，他直言絕不允許賤賣公司資產，“要注意防范資產處置過程中的漏洞問題，不能依靠賤賣資產去還債務，否則資產賤賣完了也很難還清債務。”
然而，無論房企愿不愿意承認，償債壓力已不容忽視。據克而瑞數據顯示，100家典型房企2022年的境外債權融資到期主要集中在上半年，其中1月到期規模高達627億元，為近兩年中最高；此外3月、4月、6月、7月均為境外債權融資的償債小高峰。
2022年的開局，較往年更為復雜。接下來，等待房企的仍將是一場腥風血雨式的混戰，誰能最終立于不敗，考驗著決策層的判斷力與決策力。
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