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        房地產市場下半年如何走?

        2023年07月07日 16:17
        來源: 證券日報
        樓市年中大考已收官。據中指研究院統計,2023年1月-6月,TOP100房企銷售總額同比微增0.1%,但6月單月銷售額環比轉弱。上半年,房地產市場整體表現為先揚后抑,走出一條“一季度恢復,信心提振;二季度不樂觀,預期轉弱”的曲線。
        從“小陽春”到“降溫”,部分剛需及改善性需求經過一輪集中釋放后,未能形成持續性銜接,增加了半年市場走勢的不確定性因素。
        若無強力政策出臺引導,下半年市場修復節奏仍將呈現緩慢狀態。在筆者看來,下半年房地產行業仍將在三方面承壓:一是合理需求仍難以得到足夠釋放,導致消費預期不明朗,市場去化壓力隨之加大,信心需進一步重建;二是三季度將再迎償債高峰期,部分房企還債壓力較大,債務違約現象或仍會出現,對債權人、投資者和購房者信心均有負面影響;三是被 “披星戴帽”或強制退市的上市房企預計會增多,給增量資金進入市場以及投資者進入房地產板塊,造成一定程度的沖擊。
        短期壓力不言而喻,但這并不意味著房地產市場行情結束了,反而是剛剛開始,因此也不必過于悲觀。當一個行業進入深度調整期,從來都是“危“與”機”同在。畢竟,樓市點狀回暖仍在繼續,需求相對旺盛的核心城市并未“啞火”,部分三、四線城市市場也正在企穩,這些都是好信號,需進一步夯實。有統計數據顯示,TOP20房企中有11家上半年銷售額實現同比增長,平均漲幅為13.1%。由此可見,努力仍會有成效。
        那么,下半年房企需聚焦哪些方面發力?不同房企,答案不同。
        有被摘牌風險的房企要做好市值管理,其中,處在退市邊緣的A股房企,需多措并舉避免“一元退市”;因未如期披露財報遭停牌至今的H股房企,需盡快完成審計工作,發布2022年財報,保住上市地位。出險房企則需積極化債,一是爭取盡快與債權人達成一致,盤整優質資產,拿出行之有效的債務重組方案,包括落實債務展期以及以股抵債等方案;二是推進定增事宜,在做好保交付工作的同時,適當補充一部分流動資金,維持經營活動;三是積極尋找戰投,多方接觸投資者尋求更多合作的可能。
        流動性壓力較大但尚未出險的房企,需積極調整供貨節奏,抓住去化率較好的城市和區域,加快推盤促回款,充盈銷售現金流,同時還需多方研判去年以來相關部門發布的融資新政,多渠道融資增厚現金流規模,甚至找機會轉讓資產變現,深挖現金流安全池。
        現金流相對充裕且財務盤面較為穩定的優質房企,則有望實現彈性擴表,尋求優質投資“換倉提質”。同時,為了提升利潤率和管理效能,這類房企需努力降低費用成本開支,控制各項成本支出,深化組織架構調整,精簡瘦身,降本增效。更重要的是,要重視經營+服務性業務,加碼滿足新興需求的輕資產業務,為未來發展找到第二、第三增長曲線。
        往后看房地產市場,不確定性預期較強,恢復仍舊是一個緩慢溫和的過程。當下,頭部房企掌舵人及業內專家的共識是,短期內難以出現V型反轉,脈沖式調整是主旋律。不過,住房長期需求基礎仍在,下半年,不排除調控政策進一步優化放松的可能性,屆時將為樓市注入信心,促進交易活躍度提升。
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